Ocena użytkowników:  / 1
SłabyŚwietny 

Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

 

Analizując księgi wieczyste natrafiamy na szereg pytań, na których odpowiedzi próżno szukać w Internecie. Sam wielokrotnie sięgam do literatury fachowej. Wiedza zawarta w książkach profesjonalistów jest nieocenionym źródłem wiedzy. Z mojego punktu widzenia (fanatyka ksiąg wieczystych i ich historii)  wszelkie informacje z solidnych źródeł informacji są nieocenione. Podczas moich poszukiwań „wpadła mi ręce” ciekawa pozycja. Postanowiłem podzielić się z Państwem drobnymi informacjami o tej książce. Praktycy i teoretycy znają pojęcie „komentarza do ustawy” - bogate źródło wiedzy z odniesieniami do innej fachowej literatury i orzecznictwa w zakresie komentarza. Pan dr Jarosław Kuropatwiński  napisał komentarz pt. „ Księgi wieczyste. Komentarz do art. 1-10 u.k.w.h.” . Na pierwszy rzut oka wydało mi się ciekawe (zaznaczam to mój punkt widzenia), że komentarz obejmuje pierwsze 10 artykułów w/w ustawy. 

Książka nie jest oklepaną klasyką komentarzy do ustaw. Tutaj jest trochę inaczej. Inny standard komentowania, ciekawe spojrzenie historyczne i połączenie go z aktualnie obowiązującą ustawą powoduje, że nawet osoby nie „siedzące” w branży prawniczej, mogą śmiało zagłębić się w treść i dość sporo się dowiedzieć.Warto też odnotować, że wiele komentarzy ogranicza się do przytoczenia przepisu i bezkrytycznego zacytowania kilku orzeczeń SN (czasami  wzajemnie sprzecznych, co powoduje, że czytelnik "głupeje"), a w komentarzu dr. Kuropatwńskiego jest inaczej. Orzeczenia są wplecione w tok narracji i  pogrupowane wg tendencji, z wyraźnym zaznaczeniem zdania autora co do prawidłowego rozwiązania. Taki tekst czyta się łatwiej i można sobie też łatwiej wyrobić własny pogląd. Dzięki temu tekst jest tez zwarty i na mniejszej ilości stron można omówić większą ilość zagadnień (a czytelnik nie traci czasu). Pomimo takiej sytnetyczności wywodu o szczegółowości omawianego Komentarza świadczy chociażby to, że materii powództwa o uzgodnienie poświęconych jest ponad 50 stron! Wielką zaletą Komentarza dra Kuropatwńskiego jest skrupulatne pogrupowanie zagadnień, które pojawiają się w związku z wykładnią określonego przepisu w krótkie punkty, a każdy z tych punktów ma swój tytuł. Dzięki temu przez spis treści łatwo jest dotrzeć do odpowiedzi na nurtujące nas pytanie.
Za zgodą autora zamieszczam linki do fragmentów książki. Szczerze polecam pobranie tych fragmentów i poczytanie ich. Proszę również zerknąć na listę pytań (tu odnośnik do pytań), jakie zostały zadane autorowi. 

 

Dystrybucja książki pod adresem : http://kw-komentarz.pl/

 

 

 

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece

 

 

 

 Przegląd treści

 Wprowadzenie Rozdział I (fragmenty)

 Art. 1 (fragmenty)

 Art. 3 (fragmenty)

 Art. 5 (fragmenty)

 Art. 10 (fragmenty)

 

 

Pytania do autora 

 

art. 1 ust. 2 u.k.w.h.
Kiedy księgę wieczystą należy uznać za zniszczoną? Czy wystarczy
wydarcie jednej kartki z księgi?

 

art. 1 ust. 2 u.k.w.h.
Czy księga zaginiona wywołuje domniemanie z art. 3 i skutki w postaci
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, jeśli jej treść można
udowodnić odpisem z księgi wieczystej?

 

art. 1 ust. 2 u.k.w.h.
Od kiedy księgę można uznać za zaginioną? Czy wystarczy, że przez
tydzień nie można jej odszukać w sądzie?

 

art. 3 ust. 1 u.k.w.h.
Czy wpis wadliwy jest także źródłem domniemania zgodności z
rzeczywistym stanem prawnym? Np. jeśli wadliwość polega na pominięciu
podstawy wpisu albo błędnie wpisanym imieniu właściciela (Lech zamiast
Leszek)?

 

art. 3 ust. 1 u.k.w.h.

W księdze wieczystej wpisana jest określona osoba jako właściciel
nieruchomości, zarazem jednak w dziale III zamieszczone zostało
ostrzeżenie o niezgodności tego wpisu w księdze wieczystej. Czy osoba
ta może występując o pozwolenie na budowę powołać się na wpis do tej
księgi wieczystej celem wykazania, że jest właścicielem tej
nieruchomości?

 

art. 5 u.k.w.h.
Osoba A została wpisana jako użytkownik wieczysty nieruchomości do kw
X, a następnie prawo to sprzedała osobie B. Okazało się jednak, że
Skarb Państwa, który ustanowił użytkowanie wieczyste nie był
właścicielem tej nieruchomości. Czy w takiej sytuacji stosować należy
przepis art. 5?

 

art. 5 u.k.w.h.
Czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa również w
sytuacji, gdy wpis zbywcy jest nieprawomocny, a nie została w księdze
zamieszczona wzmianka oapelacji lub skardze na orzeczenie referendarza.
Chodzi np. o sytuację, w której wpis się jeszcze nie uprawomocnił, a
apelacja jeszcze nie została wniesiona.

 

art. 5 u.k.w.h.
Czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę
nieruchomości, której własność przeszła wcześniej na Skarb Państwa na
podstawie art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 29.04.1985 r. o gospodarce
gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości? Czy zarzut rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych można podnieść w skardze na postanowienie
referendarza sądowego w przedmiocie sprostowania działu I-O
polegającego na odłączeniu jednej z dwóch wpisanych w tym dziale
działek gruntu do księgi wieczystej Skarbu Państwa, wydanego na
podstawie wniosku Skarbu Państwa i załączonej do niego decyzji
Naczelnika Miasta o podziale nieruchomości na dwie działki, z których
jedna z przeznaczeniem pod drogę? Czy decyzja stwierdzająca, obecnie,
nieważność decyzji Naczelnika Miasta z 17.7.1989 r. o podziale
nieruchomości, będzie podstawą do wykreślenia z księgi wieczystej
Skarbu Państwa działki wpisanej tam na podstawie decyzji, której
nieważność stwierdzono oraz wpisania przedmiotowej działki z powrotem
do księgi wieczystej A (nabywcy)? Czy na skutek stwierdzenia
nieważności decyzji o podziale nieruchomości własność działki, która
miała być przeznaczona pod drogę, będzie traktowana tak, jakby zawsze
była przy B (zbywcy)? A w konsekwencji umowa sprzedaży pomiędzy A i B
będzie ważna i skuteczna oraz niewymagająca ponowienia. Pytania
powstały w następującym stanie faktyczny: 17.07.1989 r. Naczelnik
Miasta wydał, na podstawie art. 12 ust. 1 i 3 ustawy z 1985 r. o
gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, decyzję o podziale
nieruchomości na dwie działki nr X i Y, z których jedna z
przeznaczeniem na utworzenie nowej drogi dojazdowej do nowych działek
budowlanych powstających w wyniku wtórnego podziału nieruchomości. Na
podstawie art. 12 ust. 5 w/w ustawy prawo własności przeszło na Skarb
Państwa z chwilą uprawomocnienia się w/w decyzji. A nabył dwie działki
gruntu nr X i Y od B dnia 30.05.2011 r. na podstawie umowy sprzedaży.
17.11.2011 r. SR Wydz. KW wydał postanowienie w przedmiocie
sprostowania działu I-O polegającego na odłączeniu jednej z dwóch
wpisanych w tym dziale działek gruntu do księgi wieczystej Skarbu
Państwa wydanego na podstawie wniosku Skarbu Państwa i załączonej do
niego decyzji Naczelnika Miasta o podziale nieruchomości na dwie
działki, z których jedna z przeznaczeniem pod drogę.

 

art. 6 ust. 2 u.k.w.h.
Czy domniemanie dobrej wiary wynikające z ustawy o księgach
wieczystych i hipotece (art. 6 § 2 a contrario) zostaje obalone poprzez
bezsporne dowiedzenie złej wiary jednego z kontrahentów umowy sprzedaży
– (to zwłaszcza przy powództwie o uzgodnienie treści księgi
wieczystej)? Nadto wyjaśnienia wymaga także fakt, czy stosownie do
powyższego dla rozpoznania sprawy wystarczy uprawdopodobnienie złej
wiary po stronie kontrahentów? Powyższe jest tym bardziej zasadne, że
sam Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 maja 2010 roku w sprawie sygn. akt
II CSK 65/10 wskazuje na podobne rozstrzygnięcia, tj. wyrok z dnia 23
września 2004 roku sygn. akt II CK 459/03 (nie publ.) oraz uchwałę z
dnia 5 maja 1993 roku sygn. akt III CZP 52/93, nie formułując przy tym
jednak odpowiedzi na zadane pytanie.

 

art. 7 u.k.w.h.
Czy przepis art. 7 pkt 1 ochrania również służebność nabytą przez
zasiedzenie na podstawie art. 292 k.c.?

 

art. 7 u.k.w.h.
Dożywotnik nabył wraz z prawem dożywocia służebność mieszkania. Prawo
dożywocia jest wierzytelnością. Nie wymienione w art. 7 służebności
wygasają, jeśli nie były wpisane do księgi. Ale czy dotyczy to także
tej służebności dożywotnika?

 

art. 10 ust. 1 u.k.w.h.
Jeżeli istnieją dwie księgi wieczyste dla własnościowego
spółdzielczego prawa i odrębnej własności tego samego lokalu z wpisem w
działach II tych samych osób - czy można zamknąć księgę wieczystą dla
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu na wniosek właściciela
czy istnieje konieczność uzyskania wyroku o uzgodnienie treści księgi
wieczystej?

 

art. 10 ust. 1 u.k.w.h.
Czy dopuszczalne jest skierowanie powództwa o ustalenie w trybie art
10 ukwh przeciwko Skarbowi Państwa (Sądowi Rejonowemu), który bez
ważnej podstawy prawnej (tj. na mocy niezgodnego z konstytucją przepisu
art. 76 ust 1 zd 2 i to już po ogłoszeniu tego wyroku przez TK) dokonał
z urzędu przeniesienia hipotek na rzecz banków do współobciążenia do
nowopowstałej na skutek wyodrębnienia księgi wieczystej. Sąd w
odpowiedzi na mój wniosek odmówił wykreślenia w/w wpisu z urzędu i
pouczył mnie o możliwości złożenia powództwa w trybie art. 10 ukwh, ale
nie wiem przeciwko komu powinnam takie powództwo wytoczyć. W/w wpisy
dokonane zostały jeszcze za czasów poprzedniego właściciela
nieruchomości, który nie wiedział o orzeczeniu TK i nie zaskarżył tych
wpisów.

 

art. 10 ust. 1 u.k.w.h.
Sąd Okręgowy prawomocnym wyrokiem nakazał deweloperowi przenieść lokal
mieszkalny, części wspólne i nieruchomość gruntową. Na tej podstawie
sąd wieczystoksięgowy założył nową KW, ale przeniósł obciążenia
hipoteczne: ZUSu, banku i innych wierzycieli. Jak powinno być
sformułowane żądanie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym, żeby wykreślić obciążenia dewelopera.

 

art. 10 ust. 2 u.k.w.h.
Dla jednej nieruchomości, stanowiącej własność różnych osób prowadzone
są dwie księgi wieczyste. Sąd wieczystoksięgowy dostrzegając tę
niezgodność wpisał ostrzeżenie. Następnie w związku z wytoczeniem
powództwa o usunięcie niezgodności zapadło rozstrzygnięcie Sądu
Rejonowego zawierające w swej treści nakazanie wpisania właścicieli po
połowie. Prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego zmieniono orzeczenie i
oddalono powództwo. Obecnie w sądzie wieczystoksięgowym zlożony zostal
wniosek o wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej na podstawie
prawomocnego wyroku Sądu II instancji. Czy takie orzeczenie może
stanowić podstawę żądanego wykreślenia?

 

art. 16 ust. 1 u.k.w.h.
1. Czy w akcie notarialnym obejmującym np. umowę przedwstępną albo
umowę zobowiązującą do ustanowienia hipoteki, z których to umów
wynikają odpowiednio roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej albo
roszczenie o ustanowienie hipoteki możliwe jest zastrzeżenie, że strony
nie wnoszą o ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej jednakże
wierzyciel będzie uprawniony do złożenia takiego wniosku w każdym
czasie? 2. Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 jest twierdząca, to czy
dłużnik może odwołać zgodę na ujawnienie ww. roszczeń w księdze
wieczystej w każdym czasie (np. dzień po zawarciu ww. umów) czy też nie
ma takiego prawa?

 

art. 19 ust. 1 u.k.w.h.
Czy dopuszczalne jest na podstawie art. 19 ust. 1 wykreślenie z KW
roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej po roku od jego wpisania w
sytuacji, gdy umowa przedwstępna określała konkretny termin do zawarcia
umowy przyżeczonej, lecz termin ten nie został ujawniony w księdze
wieczystej, gdyż nie postawiono takiego wniosku. Czy w takim wypadku
wykreślenie nie powinno nastąpić na podstawie art. 19 ust. 3 ukwh? Czy
w sytuacji gdy stony zawierały aneksy w formie aktów notarialnych do
pierwotnej umowy przedwstępnej przedłużająć w nich termin do zawarcia
umowy przyżeczonej lecz aneksy te oraz kolejne terminy nie były
ujawniana w treści pierwotnego wpisu w KW osoba na rzecz której wpis
roszczenia był dokonany może powoływać się w składanych środkach
zaskarżenia od wykreślonego wpisu na okoliczność zawarcia wskazanych
aneksów, przedkładając je sądowi.

 

art. 19 ust. 3 u.k.w.h.
Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży 3 maja 2011 r. Kupujący
wniósł wniosek o wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej
najpóźniej do dnia 10 grudnia 2011 r. Wpis roszczenia w dziale III Kw
nastąpił 15 maja 2011 r. Już w lipcu 2011 r. wiadomo jednak, że strony
nie zawrą umowy przyrzeczonej, ale kupujący nie wyraża zgody na
wykreślenie roszczenia. Czy roczny termin, po upływie którego
właściciel uzyska prawo do wykreślenia roszczenia na swój jednostronny
wniosek, liczyć należy od dnia 16 maja 2011 r. czy też od dnia 11
grudnia 2011 r.?

 

art. 31 ust. 1 u.k.w.h.
1.Jaka wymagana jest forma oświadczenia obojga małżonków o
pozostawaniu przez nich w chwili nabycia we wspólności majątkowej,
jeżeli chcą oni dokonać wpisu własności na ich rzecz w ustawowej
wspólności, a w księdze wieczystej wpisany jest jeden z nich na
podstawie przekazania następcy gospodarstwa rolnego? 2. I co wtedy, gdy
wpis własności w księdze wieczystej na powyższej podstawie jest
dokonany na rzecz jednego małżonka, który zmarł przed złożeniem wniosku
obojga małżonków, jak w pierwszym pytaniu?

 

art. 31 ust. 1 u.k.w.h.
Moje pytanie dotyczy praktycznych skutków rozstrzygnięć poczynionych
przez SN na tle przepisu art. 31 ust. 1 ustawy. Otóż, z jednej strony
SN w postanowieniu z dnia 1 kwietnia 1998r. w sprawie o sygn. akt I CKU
121/97 wyraził stanowisko (z którym osobiście się nie zgadzam, gdyż w
swych konsekwencjach odrywa się ono od stanu prawnego wprost
wskazującego tylko 2 istniejące w Polsce odmiany współwłasności:łączną
i ułamkową), iż "umowa o wyłączenie ustawowej wspólności majątkowej nie
jest dostateczną podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej
współwłasności udziałowej nieruchomości objętej dotąd współwłasnością
łączną małżonków". Natomiast w późniejszym czasie SN zajął w uchwale z
dnia 21 czerwca 2001r. w sprawie o sygn. akt III CZP 16/01 stanowisko,
że "Prawomocny wyrok orzekający rozwód może być podstawą wpisu w
księdze wieczystej współwłasności w częściach ułamkowych na rzecz
byłych małżonków". Moim zdaniem, intercyza wyłączająca wspólność i
wyrok rozwodowy mają takie same skutki na płaszczyźnie majątkowej. Czy
zatem nowszy pogląd SN odnosi się również do intercyzy wyłączającej
wspólność, którą należy traktować jako skuteczną podstawę wpisu
współwłasności w częściach ułamkowych?

 

art. 31 ust. 1 u.k.w.h.
Czy można ustanowić hipotekę umowną w ugodzie sądowej (na
zabezpieczenie wierzytelności, która ma być spłacana w ratach) czy też
treść art. 31 wyłącza taką możliwość?

 

art. 31 ust. 2 u.k.w.h.
Czy wykreślenie wpisu wadliwego od samego początku (postanowienie
Państwowego Biura Notarialnego z 1983 r., o założeniu księgi wieczystej
i dokonanie wpisu, w którym suma udziałów przekracza jeden) i
przywrócenie wpisu prawidłowego może nastąpić w trybie art. 31 ust. 2
u.k.w.h. gdy stan prawny nieruchomości jednoznacznie wynika z
dokumentów stanowiących podstawę wpisu (dział spadku) w tej księdze
oraz dokumentów załączonych do wniosku o usuniecie niezgodności?
Dotychczas brak jest również oceny rozważanego problemu co do
dopuszczalności uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym w trybie złożenia oświadczeń woli (wiedzy na podstawie
dokumentu notarialnego ugoda w przedmiocie stanu prawnego
nieruchomości) wymaganego w celu dokonania korekty wadliwego wpisu.
Panuje zgodność poglądów, że domniemanie wynikające z art. 3 u.k.w.h.
jako domniemanie wzruszalne może być obalone przez przeprowadzenie
dowodu przeciwnego nie tylko w procesie o uzgodnienie stanu prawnego
ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, ale
także w innym postępowaniu jako przesłanka rozstrzygnięcia. W tym
przypadku odsyłanie stron na drogę z art. 10 u.k.w.h. (gdzie spór
między stronami nie istnieje) jest według mnie zbędne i nie zgodne z
zasadą ekonomi procesowej, a także z przewidzianą w art. 31 ust. 2
u.k.w.h. możliwością uzgodnienia na podstawie odpowiedniego dokumentu.

 

art. 31 ust. 2 u.k.w.h.
Jakie to mogą być "inne odpowiednie dokumenty" w rozumieniu przepisu
art. 31 ust. 2?

 

art. 31 ust. 2 u.k.w.h.
Czy prawomocny wyrok sądu uwzględniający powództwo z art. 10 u.k.w.h.
doręczony wydziałowi ksiąg wieczystych skutkuje tym, że wydział ksiąg
wieczystych ma obowiązek z urzędu usunąć niezgodność, tj. dokonać
wpisu/wykreślenia zgodnie z treścią wyroku, czy też aby zmienić treść
księgi należy złożyć odrębny wniosek o wpis/wykreślenie i uiścić
odrębną opłatę? Na brak konieczności składania odrębnego wniosku
wskazywałaby treść art. 10 ukwh - może żądać usunięcia niezgodności...
oraz okoliczność, że strona opłaciła w pełni proces z art. 10 ukwh, w
którym sformułowała roszczenie żądając usunięcia niezgodności
poprzez..., a nie - żądam ustalenia, że sąd wieczystoksięgowy może
dokonać wpisu o takiej i takiej treści. Zatem żądanie od niej
dodatkowej opłaty od wniosku byłoby pobieraniem ponownej opłaty za tą
samą sprawę. Nie ma wątpliwości, że realizacja roszczenia z art. 10
ukwh odbywa się w drodze procesu w wydziale cywilnym, a nie w drodze
postępowania wieczystoksięgowego w wydziale wieczystoksięgowym. Na
konieczność złożenia odrębnego wniosku wskazywałaby treść art. 626(8) §
1 kpc i brak przepisu szczególnego o dokonaniu wpisu z urzędu.

 

art. 31 ust. 2 u.k.w.h.
Jeśli w procesie z art. 10 ukwh bierze udział osoba wpisana do księgi,
lecz nosi ona inne nazwisko, to czy zmianę nazwiska należy wykazać
odrębnym dokumentem również przed sądem wieczystoksięgowym, czy też
wystarczy, jeśli zostało to wykazane przed sądem meriti rozpoznającym
roszczenie z art. 10 ukwh, który zasygnalizował zmianę nazwiska w
treści rozstrzygnięcia (a w uzasadnieniu wskazał, na podstawie jakich
dokumentów uwzględnił zmianę nazwiska)?

 

art. 31 ust. 2 u.k.w.h.
Czy hipotekę (umowną) można ustanowić w ugodzie sądowej zawieranej w
trybie pojednawczym (art. 184 k.p.c. i n.) na zabezpieczenie roszczeń,
które mają być spłacane w ratach na podstawie takiej ugody?

 

art. 31 ust. 2 u.k.w.h.
Jeśli wykonując wyrok uwzględniający powództwo z art. 10 ukwh sąd
wieczystoksięgowy ma obowiązek dokonać wpisu z urzędu, to kto i w jakim
trybie doręcza mu wyrok z art. 10 ukwh, jeśli a/ jest to prawomocny
wyrok sądu powszechnego b/ jest to wyrok sądu polubownego prawomocnie
uznany przez sąd powszechny, a w postanowieniu sądu powszechnego o
uznaniu wyroku sądu polubownego nie powołano numeru księgi wieczystej
(który znajduje się tylko na wyroku sądu polubownego)? Czy wyrok z art.
10 ukwh rozstrzyga również o następstwie prawnym pomiędzy osobą wpisaną
do księgi w charakterze właściciela a obecnym właścicielem, jeśli sąd
meriti rozpoznający sprawę z art. 10 ukwh zbadał istnienie tego
następstwa - czy też następstwo to należy wykazać przed sądem
wieczystoksięgowym odrębnym dokumentem?

 

art. 31 ust. 2 u.k.w.h.
Czy w trybie art. 31 ust. 2 u.k.w.h. można usunąć błędne wpisy
dotyczące nieruchomości (budynek) w rubrykach 1.4.4 lokal i 1.5 obszar
działu I-O księgi wieczystej? Błędne zapisy to: powierzchnia, ilość
pomieszczeń oraz ich rodzaj. Czy do takiej czynności jako inny
odpowiedni dokument wystarczy zaświadczenie o samodzielności lokalu,
wydane przez Starostę?

 

art. 32 ust. 2 u.k.w.h.
Czy przepis ten, mówiąc o zgodzie na wpis roszczenia, ma na uwadze
czynność procesową (zgodę na użytek postępowania wieczystoksięgowego),
czy chodzi tu o zgodę jako czynność prawa materialnego? Czy inaczej
ustawodawca traktuje w tym wypadku roszczenie, a inaczej prawo
osobiste?

 

art. 32 ust. 3 u.k.w.h.
Czy zakaz uzależniania zgody od warunku odnosi się także do czynności
materialnoprawnych stanowiących podstawę wpisu ograniczonego prawa
rzeczowego (np. hipoteki)?

 

art. 32 ust. 3 u.k.w.h.
Czy zakaz uzależniania zgody, o której mowa w art. 32 ust. 3, od
warunku dotyczy tylko zgody na wpis roszczenia, czy odnosi się on także
do czynności obejmującej ustanowienie prawa osobistego (art. 32 ust.
2)?

 
 

Dodaj komentarz


Kod antyspamowy
Odśwież